Come accade da sempre, il valore degli immobili in Italia potrebbe subire delle fluttuazioni anche importanti nel corso dei prossimi anni. Ma momento non c’è da allarmarsi, anche perché esistono strumenti capaci di prevedere il futuro che verrà. Anche nel mercato immobiliare.
Secondo le stime di Nomisma, nei prossimi trent’anni la perdita media potenziale per gli immobili residenziali sarà compresa tra -4,2% e -6,2%.
Un calo moderato, più che un crollo, che riflette l’andamento naturale dei cicli immobiliari. In altre parole, il mercato sta semplicemente cambiando pelle.
Perchè le regole europee diventano più stringenti
Dal 1° gennaio 2025 è entrato in vigore il nuovo regolamento europeo CRR 3 (Capital Requirements Regulation), che chiede alle banche di essere più caute nel valutare gli immobili utilizzati come garanzia per i mutui.
A questo scopo, le banche dovranno stimare il cosiddetto Property Value, cioè quanto un immobile potrebbe perdere di valore nel tempo.
L’idea è semplice: se le valutazioni sono più realistiche, il sistema finanziario è più stabile e meno esposto alle oscillazioni del mercato.
Le differenze tra grandi città e piccoli comuni
Per valutazioni corrette, oggi e domani, Nomisma ha costruito un modello di analisi che guarda lontano, fino a trent’anni, basandosi su una banca dati che raccoglie l’andamento dei prezzi immobiliari dal 1988.
Cosa emerge? Che la perdita di valore è tutto sommato contenuta, ma che esistono differenze notevoli tra le varie aree geografiche del Paese.
Nei capoluoghi di provincia la flessione stimata è intorno al -4,5%, mentre nelle grandi città – come Milano, Roma o Bologna – l’impatto potrebbe essere più lieve. Qui la domanda resta alta e il mercato mostra una forte capacità di adattamento.
I comuni più piccoli, invece, potrebbero vedere un calo fino al -6,25%, penalizzati dal calo della popolazione e da un mercato interno più fragile.
Tengono bene, infine, le località turistiche: la perdita stimata non supera il -4,24%, grazie a una domanda costante sia da chi cerca una seconda casa sia da chi investe per affittare.
L’inizio di un nuovo ciclo
Gli esperti ribadiscono che il mercato immobiliare è soggetto a cicli: dopo una fase di rallentamento, tende sempre a ripartire.
Oggi siamo all’inizio di un nuovo ciclo e questo significa che i prezzi attuali potrebbero essere più bassi rispetto a quelli che vedremo tra qualche anno.
Come spiega Enrico Bronchi, responsabile del settore finanziario e immobiliare di Nomisma, “la posizione dell’immobile fa ancora la differenza”.
Le zone centrali, le grandi città e le aree turistiche continuano a offrire la maggior stabilità nel tempo, mentre i piccoli centri restano più sensibili ai cambiamenti economici e demografici.